除了看清脚下的风险，握住手里的收益，也要偶尔抬头望望星空，想想我们更远的征程。发一篇关于香港同胞经济命运的特约稿件，以为镜鉴，大家一起思考一下，高房价的高代价。

一说到香港能让你想到什么，时尚之都、购物天堂还是严明的法治或者自由的市场经济。在以前几乎说到香港总是那种“高大上”的感觉。可是近年发生一些事情总让内地同胞有所失望。从表面上看香港的经济持续上升，但是内部矛盾纷争不断，从“双非儿童”、“占中”、“港独”、“房价”、“生活成本”、“离港还是留港”……

每一个话题都会引来激烈的争论，即使是没有香港生活经验的人。可到底香港是怎么啦，是什么因素让香港变得没落，这一切恐怕还要从香港为何能成功开始说起。

中国内战工业转移香港

英国统治香港的前100年的时间里，英国当局将香港定义为于转口贸易港，除了与航运相关的工业，在香港几乎找不到其他的工业。随着中国内战的爆发，大批中国企业将工厂设备转移至香港，当时香港获得了中国几乎最先进的工业水平，这也引起了一波香港工业狂潮，1950年香港开始出现工业腾飞。港府对这一波工业发展也感觉到莫名其妙，不过当时按照放任自由的经济发展思路，香港政府也没对工业发展加以限制。

可是按照当时的说法“省（省城指的是广州）港澳”经济圈中，香港只是一个小埠，人均GDP400美金。而省城广州才是真正的大都市，当时香港人也要仰视广州的。大批的难民涌入香港，让这个城市显得拥挤不堪，这时的香港更不要说有什么优越感。

自50年代开始，香港经济就逐渐以工业为主的代替了原来转口贸易的经济模式。工业的发展让一个小小的海港城市变得富裕起来。到了1980年，香港的人均GDP达到5800美金。可当香港工业发展到一定的地步时，制约香港工业发展的因素也慢慢的显现出来，一方面人力成本的上升使得厂家去到劳动力更为低廉的地区，另一方面香港依山建城，能够为工业发展的土地供给也限制了香港工业发展。

也正是这个时候，中国实行了改革开放的国策。一批敏锐的港商立即发现了商机，大批量的将香港工业带到土地资源和人力资源充沛的珠三角地区，而香港的经济再一次转型升级，几乎在一夜之间，香港经济由工业转型为服务业为主。

可让香港真正繁荣的原因是它担起了中国与世界交流的桥梁作用。大部分人认为香港作为中国与世界的桥梁无非就是内地的企业在香港进口外国货品，同时又在香港出口内地生产的产品，香港则做转口贸易从中赚取差价。这样子的理解固然没有错误，但却没能领悟香港作为中国与世界交流桥梁的真正含义。

在笔者看来除了转口贸易之外，还有另外两个主要方面让香港真正的脱颖而出。第一就是大量的工业企业向内地转移，在香港的总公司作广告、策划、财务以及市场营销等环节，香港工业企业在内地（珠三角地区为主）设立工厂之后，雇佣了差不多与香港人口相当的工人作为生产，这也是香港与内地存在着特殊的“前店后厂”的工业模式。在市面上经常能够看见的李锦记、六福珠宝都是由香港企业生产加工的。这样子一方面推动了香港本地的服务业转型升级，另一方面港商在内地赚取了大额的利润之后回到香港投资本地的房产，推升了香港资产价格。

第二是外资将香港视为进入中国市场的桥头堡。改革开放之初，中国政府对待外资的态度比较谨慎。外企对中国市场既兴奋又感到疑惑，80年代中国还相对封闭，香港则成为外资开发中国业务的基地。加上港英政府推行完善的普通法（Common Low）和完全放任自由的市场经济，更让外资对香港青睐。外资在香港设立总部，开设对华贸易。伴随着外资进驻，连外国银行也加紧对香港业务的开发。全球前100家银行中，有80家在香港经营。当时香港银行之多，人们曾以“银行多过米铺”来形容。

80至90年代可以说是香港的全盛时期，金融业、贸易、旅游、财务、科技等第三产业齐发力。服务型行业的蓬勃发展，吸纳了被辞退的大部分原制造业工人。（参考资料：王赓武《香港史新编》）

强大的劳动力需求，使得港人收入猛涨。这一时期香港全部阶层均分享到了经济发展的成果，尽管分享的成果并不平均。用港人的话来说就是“有钱人赚大钱，没钱人赚小钱”。这时香港社会和谐，没有什么大的冲突，人人都能在经济发展当中分一杯羹，谁又会对社会有不满的情绪呢。至1997年香港回归，中国大陆GPD总量为9526亿美元，香港为1773亿美元，香港占中国经济比例达到18.6%。

沟通中国与世界角色在减弱

进入21世纪之后，中国改革进入深水区，开放的出口限制。内地市场对于香港的依赖程度越来越小，中国工业出口也不再需要香港作为媒介，尤其是中国进入世界贸易组织（WTO）之后。内地的转口贸易也已在不断的发展，深圳的货物吞吐量已经超过香港，广州则紧随其后。虽然2000年之后香港中转流量（集装箱）有所增加，但毛利却不断下降。（参考资料：王缉宪《香港经济怎么了：一个久居香港的北京人的看法》）

另外，随着中国开放进程的加快，外商更愿意直接将总部设立在内地城市，直接指挥在中国市场的运作，而香港则成为一个分部，流失的外资减少了香港的就业机会。香港工业企业也进入发展的瓶颈阶段，2009年中国经济步入刘易斯拐点，人力成本节节攀升，香港企业习惯了在内地市场赚快钱的模式，却少有企业进行转型升级，香港企业的盈利能力也逐渐式微。

回顾香港本地的工业，回归时的1997年只占香港经济的6.1%，到了2013年更下降至1.4%。因为工业的缺失，加上外资和本地资本的转移，用工需求的减少，香港中低层阶级收入下降的现象就不难解释。现在所能看到香港为什么会衰退，最根本的问题就是它作为中国与世界交流桥梁的角色正在减弱。

97年香港回归之后，中央对香港可谓宠爱有加，大量的惠港政策公布，简直可以说是将钱塞到香港人的口袋里面。国家一贯的政策就是为了保证香港作为桥梁角色的作用不被弱化。无论从《内地与港澳关于建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA）还是最近的粤港澳大湾区都似乎在维护香港作为桥梁作用。

以粤港澳大湾区为例，其背后的逻辑是推动粤港澳的深化合作，减少粤港澳三地的贸易壁垒，推动人流、物流、资金流的融合。在“一带一路”的战略下，借助香港良好的法治环境与国际贸易经验，让中国企业的项目走出去，并为香港注入新的经济动力。很多人都认为在大湾区的发展中香港，一定要抓准时机重振雄风。粤港澳大湾区的概念无疑将会是成功的。不过对于香港而言最多是一剂延缓衰退的药方，并不能真正解决香港现在的问题。

无论是香港还是内地的学者基本上已经有共识，现今香港出现了比较强烈的社会运动背后其实还是经济上出了问题。香港社会问题的成因比较复杂，也不是本文所讨论的重点，不过简单来说就是当香港经济与内地经济不同步发展，经济的质量在下降，总让人有种“今不如昔”的感觉，而部分人又将这种矛盾转移给国内或者是内地同胞。

为何新加坡能突破中等收入陷阱？

过去在殖民地时期奉行放任自由的经济政策取得巨大的成功，这使不少港人盲目的相信任何的经济规划都是不必要的，市场将会解决所有的问题。即便到了现在，香港经济已经出现很多的问题了，依旧不少人盲目相信没有安排就是最好的安排。

这样的观念也阻碍了经济的转型，反观同样作为亚洲四小龙的新加坡，无论在工业计划还是国有企业都毫不忌讳的干预经济，也并没有受到什么批评，并且还被美国传统基金会（The Heritage Foundation）评为全球最自由的经济体中的排名第二（第一名是香港）。新加坡工业占GDP常年保持在20%以上，航空、金融、航运、旅游、创新科技等多个行业齐头并进，这才是新加坡能够突破中等收入陷阱的原因。

另一阻挠香港经济转型的因素就是高企的房价。香港常常被奉为最自由的经济体，而自由经济则意味着低税率。可为了维护政府的基本开支，只能将税收转移。其中一个财政重要来源，就是卖地、地租，以及对已经卖出的土地使用权收取根据市场波动调节的物业租金——差饷。差饷是就对房产征收的税项，是一种间接税。仅地价收入和印花税两项，就占到政府整体收入的四分之一以上（图），加上差饷，就达到30%以上。

若要理解为何香港房价高企，政府从房产中受益颇丰则是一项重要因素。如今香港经济没有了工业和高科技创新行业承接之下，以金融和地产为主的第三产业也没有多少可以发展的空间。

说了这么多困境，也并不意味着香港一点优势都没有了。让我们看看现在香港到底又有哪一些优势。香港所行的普通法与内地所行的民法制度，乃源于截然不同的法律传统。普通法传统中的法律基础，比较有助推动金融市场蓬勃发展。而各项专业服务水平香港依旧领先，体制方面包括完善的法制、清晰的商业规则、相对廉洁的政府，还有香港制造的品牌信誉，这些方面依旧比周边的经济体优越，关键是如何运用好这方面的优势。

香港应该何去何从？首先应当仿效美国的制造业回流计划，通过各项税收减免以及政策补贴使得本地工业更具竞争力，只有工业基础扩大之后才能承接大量劳动人口。当就业机会增加，基层劳工的薪资才能上涨，如此方可缩减社会的贫富差距。

其次，增加各项稳定的税收来源，当政府财政收入多元而且可持续的稳健增长，才可以摆脱土地财政的束缚，让香港政府增加土地的供给降低楼价。这恐怕也是复制香港土地财政模式的内地政府所需要镜鉴的。

最后应当改变放任自由的经济态度，积极部署产业规划，能让两到三个产业成为香港经济的支柱，突破现在产业的困局。这些建议在现在的香港实行起来确实不容易，香港的未来掌握在香港人自己的手里，究竟未来香港会不会突破现在的困局，再次成为那个傲人的东方之珠，恐怕也需要一系列披荆斩棘的改革。

崩盘三次，曾暴跌七成，为啥香港人还买不起房？

其实，房地产崩盘是分上下集的。太多人谈了房地产是如何崩盘的，却很少提崩盘之后的情况。

提起崩盘，拿出来最多的例子就是日本和香港。

日本的崩盘跌幅最大的主要是商业写字楼，那今天就说说香港吧。

历史上的香港，也曾经经历过三次崩盘。

第一次：

时间是在1982年，一部分港人选择离开香港，大量房产、地产被抛售，金融市场上出现了急售港元的危机。

同年年底，香港楼价同比下跌60%，1983年面临崩盘。具体的指标站长不查了，年代久远，很多数据无法考证。

不过业内有个著名的段子是，“英皇”杨受成因为过度投资破产了，汇丰银行没收了没收杨受成名下的所有财产，包括上市公司好世界、地产楼盘、英皇钟表以及信用卡，并要求他在8年内还清3.2亿的债款。

更可气的是，汇丰银行还以“奔驰是成功人士的代步工具”为由，没收了杨sir的爱车。数年后杨sir创办英皇娱乐东山再起，买了一辆劳斯莱斯Silver-Spirit，并将价值1300万港币的香港9号车牌挂在爱车上一雪前耻。

一次崩盘，即使倾家荡产，也无法改变强者发狠东山再起的决心。

第二次：

1994和1995年的时候，香港住宅楼宇，售价平均下跌约3成，个别地区跌幅更大。写字楼售价亦大幅下跌3成甚至一半。这次源于前一轮的大涨，从高峰期回落。

第三次：

1997年，香港以历史上最高位房价的姿态回到祖国怀抱。随后一年间下跌了一半，1999年反弹两成，再连续下跌3年多，直到2003年8月份。

这波崩盘，足足下跌了6年。

回到2017年，现在香港人是什么样的居住状态呢？

前段时间香港爆火的综艺节目《有楼万事足》中提到，在寸土寸金的香港，人均居住面积只有150呎，相当于13.9㎡。而部分低收入人士所住的㓥房，更是只有5.7平方米。

香港的猪每只可以住50-80呎的猪圈，相当于4.46-7.43㎡，也就是说

人可能还不如猪住得宽敞

实际上还有一部分人是连㓥房都住不起的，他们住在由集装箱改造的货柜里。

一到下雨天，就会出现很多蛇虫鼠蚁。

还有人住在连人都站不直的阁楼里。

这不是最可悲的。可悲的是，香港崩盘并没有缩小贫富差距。相反，住公屋租㓥房的人越来越多。

1997年，根据资料显示，因为崩盘导致“负资产”破产的人，有10万家庭。

而如今，这个数字扩大了很多。香港人口突破了700万，其中有60%的香港人买不起商品房。45%的市民居住在公屋里，15%以上的买了自主性房屋。（资料来源于新浪港股专栏作家彭琳）

我们知道香港经历了三次下跌。最后一次崩盘也长达6年之久。香港人是有足够机会上车的。嫌弃房价太高观望的人，为什么不等房价下跌抄底买入呢？

房价上涨不愿意买的人，房价下跌了更不敢买。他犹豫、观望，怕自己买在高位，怕买了还要跌。

对这种心理的人来说，三次下跌远远不够，可能三十次，三百次都不一定够。

市场下行房价下跌的时候，最不敢买的反而依然是希望房价下跌的那批人。毕竟，键盘下的摇旗呐喊更容易些。

抄底，也是需要勇气的。

造成现在这个局面的，还有一个很重要的原因，就是公共房屋的供应不足。

97年之前，港英政府每年提供建房所需土地供给量都非常小。导致香港房价居高不下。香港主权移交后，土地供应不受到限制。董建华为了降低房价，实现“大辟天下寒士”的梦想，推出“八万五建屋计划”。

每年兴建的公营和私营房屋不少于85000套；10年内让全港70%的家庭可以拥有自置居所；轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。

现在看来，这个建议是多么良心多么伟大。但在当时，由于大量的建公屋，导致房价不断下跌，“民怨沸腾”。

到99年的时候，香港经济已经向好，房价也开始回升，但随着八万五时期建造的房屋逐渐推向市场，巨大的供应量让香港房价又再次暴跌。

据传，97年王菲以七成按揭，分20年供款的方式以4800万港元购入了沙田宝松苑的一个豪宅住房单元，每月供款额达29万港元，两年后只能以半价出售。

一时间，50W人的大游行讨伐董，直指他是“制造了负资产阶级”的恶人。之后，八万五计划难产，公屋停建。

对此笔者就不去评价这个政策的好坏，只是说三个疑问：

1、八万五计划至今被人恐惧，建房量过多对谁有害？到底是谁最怕房价下跌？

2、董伯这个计划惠及了数百万无房的贫困家庭，为什么当时这些人不支持董伯一把？而是选择沉默、甚至加入讨伐大军？

3、香港如此，内地呢？如果北上广楼市腰斩，媒体会开心的播报泡沫刺破新闻吗？