澳洲储银和政府连手采取缩紧贷款条件的打房政策，而不是直接降息，但澳洲主要民间银行还是采取了升息的举动，这是什么意思？来源：楚天

　　这样说吧！澳洲民间四大银行借给购屋者钱的来源大约可分为几方面：

　　一是银行自己的存户的存款，二是同行拆借（等于银行之间相互借钱），三是向储银借，四是向国外的金融机构借。但澳洲房地产这么热，需要借款买房的人那么多，澳洲银行体系内（储银和各银行间）根本没有那么多钱可以借，所以最好的办法是向他国的银行或财务机构借。
　　
　　尤其是像日本这种利率非常低的国家，他们央行利率是 -0.1%，欧洲中央银行利率也是 -0.4%，我们银行向他借钱大概祗要 1-2% 的利息。银行再借给澳洲购屋贷款人的利率大概是 4-5%，所以银行还有 3% 左右的利润可以赚，这是澳洲银行们近几年赚大钱的最主要原因之一。

　　银行向外国人借钱也是澳洲外债的主要成分之一（ 其他是商品交易，劳务往来、入超，还有政府向国外借的钱，或外国人向澳洲政府买了公债。），目前澳洲的外债总数大约为1.3万亿，民间占去了四分之三，政府占四分之一，也就是说澳洲民间借款（大部分用来买房）在过去五年之中从2,000亿增加到1万个亿，这样，大家心里就有个底，澳洲房地产涨、涨、涨。
　　
　　其实有一大部分的钱是“外国人”的钱，脑筋快的读者也许这时很快就想到，那如果不幸澳洲房地产泡沫破了，崩盘了，那是不是倒了外国人的钱？这样欠外国人的钱就不必还了？当然不是，因为钱是联邦银行、ANZ、Nab、Westpac 向他们借的，我们还不起，银行之间也得还，2008美国金融危机，雷曼兄弟不就因为还不起，接着就倒了吗？但澳洲四大银行要倒的机会很低，因为那对澳洲整体经济的冲击太大了。所以除非已到无路可走的地步，储银和政府都不敢让他们倒。

　　但四大银行向国外借钱也不是没有风险，因为外国人借钱给你，他们祗愿意借美元、日币或欧元（因为这样对他们来说没有风险），万一澳币贬值了，由谁承担了贬值的损失？几年前，澳币曾和美元平手 1:1 ，甚至超过美元，而现在祗剩下 .76，若在 1：1 时您借100万美元，您换成澳币100万，现在澳币对美元 .76，您要还100万就得拿近 132万澳元去还了，可见它的风险有多大。也因为是如此，储银就需要对四大银行的借款提出管制，不能让他们为了赚钱，胡做非为。

　　现在储银一捉紧，借款人条件不符合，四大银行也不敢借钱给您，那很多二、三年前买楼花的人，现在贷不到款，无法做 Settlement 怎么办？我看群里聊天中有人说可以借钱给您，这时，您一定要很小心，搞清楚看借给您的钱是美元？日币？还是人民币？不要狗急跳墙，合约也没有搞清楚就签了，否则将来汇率损失恐怕会让你吃大亏的。

　　四大银行真的没有办法逃避汇率损失的风险？当然有，他们可以透过买卖远期外汇来规避汇损，举例而言，当他要向外借一个亿的美元来借给你的时侯，他会在市场上预买三年或五年后一个亿的美元。

　　因为现在汇率是 .76，“有人”会说，可以，现在我预卖五年后的美元给你，但汇率价格是 .72 ，四大银行一算，差 0.04元，羊毛出在羊身上，我向借款人涨回来就是了。这是为什么美国涨息，我们储银不跟着涨，澳币看贬，四大银行要向借款人涨息的原因了！

　　这时读者也许会想进一步问那有谁愿意预卖美元承担风险呢？那就是炒汇的人。这些人也许认为澳幤不可能跌到 .72 ，祗要跌到 .73 他就赚到了，甚至说不定中美两国打起来了，美元大跌，他还狠赚一笔呢！这也就是为什么我们说炒汇是一种赌博行为的原因。

　　老楚以前做过这种买卖，但我不炒空，而是用实钱去炒。当时台湾的情况就像现在大陆一样，老美逼您台币（现在的人民币）升值，习总要和特朗普见面了，中国一顶不住，人民币就会升値了，人民币升值，进口商赚到了，那小出口商怎么办？那时我做鞋子出口生意，订单年初就签了，利润祗有5%不到，台币一升值就没了，有时甚至还可能亏钱，怎么办？就只能先把美金预卖给银行，一年后，货出了，再把美元还给银行结算。

　　回头我们再来讲四大银行，既然，小老百姓都会算汇差，他们里面经济学家、精算师、会计师高手如云，肯定比我会算的（祗是也经常是人算不如天算），所以，他们在 “算计” 时，他们自然会把很多风险都灌水到贷款给买房者按掲的利率里面，这是为什么储银基本利率祗有1.5%，而他们房贷利率要4%甚至5%的原因。

　　上面我们说，我们房子贷款的钱有很大一部分来自“外国人”，而汇率又会波动，那是什么原因会影响汇率波动呢？绕了一圈我们又回到了原点，储银的利率，储银一调涨利率，各国钱就会涌入买澳元赚利差，澳币自然就涨，反而现在美国涨息，我们储银不涨，澳币就跌了，澳币一跌，对向外国人借钱的四大银行就产生了压力，所以当美国、日本、欧盟都在涨息时，澳洲储银能不涨息吗？这祗是早晚的事，所以既然老楚前周说，储银若涨息必然令房价下跌，所以炒房人这时还是慬慎为炒。

　　最后提一个很有趣的问题，也许你会说既然向外国人借銭有汇率风险，我们为什么不会不要向“外国人”借钱呢？问题是澳洲目前每一个人的平均负债是五万澳元（大部分是房贷），根本很少人有存款，不向外国人借，钱哪里来？有！澳洲人的养老金，澳洲人目前的养老金总数达到 1.65 万亿，（排名世界第四）所以“砖”家、政客说，我们可以考虑把这笔钱给年青首置房者当置房首付款，也可以拿来借给买房贷款者呀！
　　
　　这时，退休金制度的建立者工党前首相保罗基廷，跳起来了，他在悉尼前锋报痛骂这些政客丧心病狂。退休金是澳洲人唯一赖以养老的压箱宝，怎么可以拿来做为炒房这样高风险的勾当？再说，如果连这个老本都拿来炒房，那澳洲岂不是“全民为房疯狂”？再说，养老金是当前澳洲股市最主要的支柱，若养老金抽去炒房，澳洲股市大概也就垮了？看来这事还有得吵呢！